Comptabilité des copropriétés
Il est nécessaire de faire des prévisions à long terme lorsque nous nous trouvons en présence d’opérations à très long terme. Le cas des sociétés immobilières est typique à cet égard.
Ce n’était pas notre intention ici d’examiner en détail tous les problèmes qui se posent dans le cadre de ces sociétés, notamment les questions fiscales, comme toujours, sont strictement exclus de ce cours.
Nous publierons seulement un certain nombre de difficultés rencontrées dans la pratique et peut être tenu précisément parce que la notion d’opération d’une longue durée est souvent mal compris, voire ignorée.
L’article 5 de la Loi du 17 Juillet 1971, comme précédemment dans l’article 1 de la loi de 1938 prévoit que ces sociétés, quelle que soit leur forme, ne peut être destiné à produire des bénéfices. Maintenant c’est le cas pour la plupart de ces sociétés. Il est donc souhaitable qu’il a été mentionné explicitement dans l’objet, ce qui est rarement le cas.
Une deuxième difficulté est que les actionnaires de ces entreprises se considèrent plus souvent que les propriétaires de leur appartement, de sorte que seule la société propriétaire de l’immeuble tout entier. Cette confusion constante entre l’actionnaire et la soi-disant en tant que propriétaire de l’appartement est due à une source continuelle de conflits et de difficultés.Il est donc important de rappeler aux actionnaires d’une part ils sont actionnaires d’une société car ils peuvent être actionnaires de la société, d’autre part, ils ont, en vertu de la loi et parce que les actionnaires L’utilisation d’un appartement à condition qu’ils paient tous les coûts et toutes les dépenses, y compris les honoraires et charges de la société elle-même, mais qu’en aucun cas ils ne peuvent pas se considérer comme propriétaires des locaux. Ils ont également un éventuel droit d’accorder le même appartement que le remboursement des actions, lors de la dissolution de la société, de sa durée normale, ou plus tôt.
La confusion est si courante que nous voyons parfois dans ces sociétés, et de nommer un syndic d’établir un accord de propriété commune est mis en œuvre, le syndic et le règlement de copropriété ne peut exister que dans le cas de la copropriété est régie par le deuxième chapitre de 1938 Loi et qui est actuellement la Loi sur du 10 Juillet 1965, pas dans le cas de la société visée au chapitre I de la Loi de 1938 (L. 13 / 7 / 71, Partie II) (Paris, 3ème chambre 4 Juillet , 1960, Realty Company Limited, la fontaine Bonin contre Consorts Fouchet; Judirique Semaine, n ° 38 21 Septembre, 1961).
En fait, la société en tant que telle, est administré par le conseil d’administration.Sa seule loi est représentée par les statuts et le conseil ne peut nommer un administrateur de biens, comme le ferait un propriétaire, pour gérer les affaires quotidiennes de la gestion sous la seule responsabilité du Conseil d’Directors.It est en effet une solution très sage parce que les actionnaires rarement ont l’expertise nécessaire pour gérer un bâtiment.
Une autre erreur, qui date de l’origine même de certaines de ces entreprises et il est presque impossible de corriger par la suite, millièmes préoccupations utilisés pour répartir la masse salariale entre les actionnaires en tant qu’ils ont la possession de l’appartement. La première règle à cet égard est que les usines doivent être rigoureusement établie entre les actionnaires dans la même proportion que les parts détenues par lui et ceux qui représentent les différents locaux. Si le lot n ° 7 est représenté par 30 / 1, 000 du capital, 30 parts en 1000, il doit également inclure les frais de 30 / 1 000. Sauf pour certaines charges particulières.
Une erreur mineure, mais aussi très sérieux au sujet de ses implications pratiques, est de choisir un certain nombre de millièmes tout à fait quelque chose, comme 12783 ou 8625, selon le directeur, tout au long de l’existence de la société, faire des divisions par 12 783 ou 8625 pour tous les frais qu’il a distribué aux actionnaires.Cela représente un travail relativement grand et très, ennuyeux et inutile. Il suffisait de dire d’emblée que tous les frais serait divisé en 1 000 actions ou 10.000 parts, voire 100.000 unités si nécessaire, afin de faciliter les opérations ultérieures.
Que peut-on dit de certains comptes dont il n’est même pas le compte de résultat, les membres sont directement débités charges.
Dans certaines sociétés, comme toute dépréciation de l’immeuble est calculée. Il est vrai qu’il compte comme des entrées et sorties de la comptabilité de caisse est réduite à un compte de trésorerie.
Enfin, parfois, il n’est pas établi versions standards, mais des appels de fonds qui sont prises chaque fois que l’état de l’organisme a besoin, à des moments aléatoires, pas régulièrement tous les trimestres.
Nous devons reconnaître qu’en dehors de ces cas extrêmes, de nombreuses sociétés sont organisées de manière parfaitement régulière, et ne présentent aucun défauts rappelés ci-dessus, que certains ont même jugé bon d’établir des baux à leurs actionnaires afin de définir avec précision les montants qui seront réclamés de chacun d’eux, les recettes sont présentées régulièrement chaque trimestre comme s’ils étaient locataires pure et simple.Dans ce cas, un actionnaire et que l’occupant de l’appartement sont bien et clairement séparés, bien que l’actionnaire conserve intact son droit à la jouissance de l’appartement. Les conditions monétaires pour l’exercice de ce droit sont tout simplement déclaré.
Enfin, deux caractéristiques sont à noter d’une part, les actions sont parfois vendus près de la constitution de la société, le bâtiment n’était pas encore terminé ou même à peine commencé: nous disons que les actions sont vendues sur le plan, d’autre part, lorsque la construction est terminée, les actionnaires ont une période (exercice) de choisir entre rester dans la société, ou de dissoudre la société, et donc opter pour la copropriété.
Ils peuvent également, sous certaines conditions, demander le prix personnellement de leur appartement, sans que la Société est dissoute, cependant.
Les raisons pour lesquelles ils peuvent choisir l’une de ces solutions sont nombreuses et, surtout, très subjective. Il est très difficile, voire impossible, d’informer les actionnaires dans leur ensemble à cet égard. Tout au plus peut donner un avis à un actionnaire pour le cas particulier dans lequel il se trouve.
Ces raisons sont principalement les intérêts d’impôt, ils semblent aussi avoir perdu une partie de leur valeur.Il est curieux de noter à cet égard que plusieurs lois successives ont eu tendance à favoriser la dissolution de ces sociétés comme si l’Etat voulait les voir disparaître à la fin de la construction et la transformer en condominiums, et que d’autre part pour des raisons fiscales que certains actionnaires, pour leur part, semblent prêts à pénétrer dans une propriété personnelle de leur appartement. Il ya une certaine contradiction difficile à expliquer.
Si l’on place simplement le point de vue de la gestion des intérêts communs, une question fiscale personnelle ou exclus, la forme de la société et celui de la société à responsabilité limitée, en particulier, semble généralement beaucoup mieux que condominiums parce que les relations entre les partenaires d’une part, entre eux-mêmes et les dirigeants du groupe d’autre part, leurs relations avec des tiers sont aussi plus clairement connue et définie.
Et la coexistence entre les propriétaires de l’entreprise et pose souvent des problèmes difficiles et augmente l’administration et la gestion de l’immeuble.
Enfin, si un règlement, il ya toujours une option pour les actionnaires à exercer: ils peuvent soit se dissoudre complètement la société ou, comme prévu dans certains cas, maintenir l’entreprise n’est plus propriétaire de l’immeuble, mais restera en tant que gérant agissant au nom de la copropriété.
Toutes ces questions sont très difficiles dans la pratique, et les traités spéciaux ont été consacrés. Nous pouvons noter ici que l’existence rapidement.
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